Trading Immobiliare: come trovare l'immobile perfetto per un'operazione di trading?

Il concetto primario è quello secondo cui NON tutti gli immobili sono adatti per portare a termine operazioni di investimento immobiliare con successo.

Oggi si sente molto parlare di Trading e investimenti immobiliari, ma prima di condurre qualsiasi operazione è fondamentale valutare attentamente i pro e i contro dell’immobile che abbiamo di fronte. 

Acquistare un immobile per poi rivenderlo con successo è un processo che richiede una certa conoscenza, che possiamo riassumere in 4 fasi principali:

1. Studio della zona/fattibilità

2.  Acquisizione

3. Ristrutturazione

4. Commercializzazione/vendita

Studio della zona/ fattibilità

E’ un passaggio molto importante del processo di investimento in immobili. Più è accurato e dettagliato e più saranno facili gli step successivi. E’ costituito dalle seguenti operazioni necessarie per l’individuazione del business più corretto:

Analisi di mercato:

• Dopo aver individuato il luogo, devi capire qual è il TARGET effettivo a cui è rivolto l’immobile tenendo in considerazione la vicinanza dai maggiori servizi utili: mezzi di trasporto ( es. metropolitana, treno, autobus ) centri commerciali, giardini pubblici, scuole, strutture sportive ecc
• Valutazione del valore degli immobili: occorre fare un paragone con gli immobili in vendita presenti nella zona, più riferimenti avrai più accurata sarà l’indagine. Paragonando prezzo, metri quadri e tutti gli aspetti relativi del bene puoi arrivare a capire se in quella zona, con quella tipologia di abitazione mirata a quel tipo di target, si tratta di un’operazione immobiliare conveniente oppure no.
• Predisposizione del progetto preliminare: con l’aiuto di un professionista (architetto o geometra) crea l’immagine dell’immobile finale ristrutturato ottimizzando il distributivo interno in relazione al target di vendita.
• Creazione del database per la stima dei ricavi: costruisci intorno all’immobile di tuo interesse, nella microzona di riferimento, una tabella con i prezzi al metro quadro creando una media prezzo.
• Predisposizione del piano economico e del cronoprogramma del processo realizzativo. E’ il calcolo dei costi nel dettaglio, in base al progetto preliminare inserendo anche la voce “imprevisti”. Si costruisce poi il cronoprogramma con le fasi, le date previste per l’esecuzione delle diverse azioni finalizzate alla buona riuscita dell’operazione e del cash plan.
• Analisi documentale approfondita: si tratta del controllo della regolarità della documentazione inerente la provenienza dell’immobile (atto di compravendita, atto di successione, ecc.. ), verifica catastale, controllando anche la planimetria e visura, controllo della documentazione inerente la regolarità urbanistica (costruito con licenza, abusivo e sanato, quindi con la concessione in sanatoria, se sia costruito prima del 1967, presenza di ACE, APE, controllo eventuali vincoli e servitù, ecc..)
• Inizio fase di negoziazione

Analizza il mercato con cura 

Dopo aver scelto le zone dove operare, bisogna analizzare attentamente il mercato di riferimento. E proprio questa fase di analisi rivelerà se la scelta della zona è stata fatta in modo appropriato o meno. 

Anche in questo caso bisogna tenere a mente alcuni semplici parametri, ovvero: 

• il numero di agenzie immobiliari presenti sul territorio 
• la quantità di annunci relativi ad appartamenti in vendita online 
• i cartelli di affitto/vendita affissi sui palazzi 

Ad esempio, se una delle zone selezionate ha già 2/3 agenzie immobiliari e una grande quantità di annunci, molto probabilmente le operazioni di trading saranno difficoltose da gestire. 

Tutto quello che bisogna fare in questi casi è incrociare i dati che hai a disposizione e trovare delle zone in cui questi parametri siano ben equilibrati tra di loro.

Se gli annunci sul web dei vari immobili vengono sostituiti ogni 3 o 4 mesi, vuol dire che la vendita avviene in media in tempi brevi e che c’è una buona possibilità di successo per gli investitori. 

La fase di mappatura 

Tutto il lavoro condotto fino ad ora aiuterà ad avere una panoramica ben precisa dei prezzi degli immobili. 

Quello che bisogna fare adesso, per avere le idee ancora più chiare, è una vera e propria mappatura delle case in vendita nelle zone che hai scelto, per risalire ai prezzi medi. 

In questa fase è molto importante il supporto di altri professionisti, ad esempio agenti immobiliari, per evitare di commettere errori. Consultare i principali portali immobiliari e i vari annunci che si trovano online può essere d’aiuto, ma allo stesso tempo è importante essere presenti fisicamente sul territorio per instaurare sempre nuove relazioni. 

In questo modo si potranno scartare numerose operazioni di trading immobiliare, perché saranno proprio i numeri a rivelare la mappatura reale degli immobili. Per avere un’idea del margine totale dell’operazione, bisogna sempre partire dal prezzo potenziale di rivendita dell’immobile una volta ristrutturato.

Se, una volta fatti i dovuti calcoli, si otterrà un buon margine allora si potrà procedere, altrimenti è meglio rimandare o annullare l’operazione. 

Conoscere a fondo il proprio target

Il calcolo del margine non è il solo parametro da prendere in considerazione per valutare la buona riuscita di un’operazione immobiliare. 

Conoscere a fondo chi andrà ad acquistare i nostri immobili e le sue esigenze è fondamentale. Una coppia di giovani avrà bisogno di spazi diversi rispetto ad una famiglia con 2 bambini, e questo fa la differenza quando si andranno a pianificare i lavori di ristrutturazione. 

Tutte le decisioni relative all’immobile devono essere prese in base al target di riferimento.

Guardare i numeri è importante per capire se l’immobile che abbiamo di fronte può portare un reale guadagno, ma non bisogna focalizzarsi solo su di essi per avere successo nel Trading Immobiliare. 

Per restare in contatto con noi, ti invitiamo a seguire questo blog per essere sempre aggiornati sulle ultime novità. Visita la pagina contatti del sito se desideri approfondire qualche argomento in particolare o dialogare direttamente con uno dei nostri esperti. 

Capital Home è il tuo punto di riferimento nel mercato immobiliare a Vicenza e nel Veneto. La nostra missione è quella di aggiungere valore agli immobili per migliorare il territorio in un’ottica di riqualificazione urbana di prestigio.