Il Miglior Business model negli investimenti immobiliari
La giusta strada da prendere quando si vuole investire nel mattone
Potrei essere frainteso per ciò che sto per dire, ma…
La maggior parte degli investitori si sbaglia sull’immobiliare.
Non intendo dal punto di vista dei pro e dei contro…
Della sicurezza e del basso rischio…
Intendo sul piano dell’approccio.
Principalmente si investe in immobili per due motivi.
O per avere un capital gain, o per generare cash flow (quindi una rendita).
E fin qui non c’è niente di sbagliato.
Il problema?
In entrambe le casistiche, si esclude spesso una grande fetta della “torta immobiliare”.
Cosa significa?
Significa che ci si limita al classico approccio “compro basso, ristrutturo e vendo con profitto”. (O metto a reddito)
Questo sicuramente è l’approccio più conosciuto…
Non a caso è quello più sponsorizzato dai “guru” dell’immobiliare.
Ma non vuol dire sia quello giusto.
A dire il vero, spesso seguire la massa porta gli stessi risultati della massa…
Quindi risultati mediocri.
Noi non vogliamo questo.
Vogliamo differenziarci e ottenere risultati da top 1% degli investitori.
In questo articolo, ti parlerò dei diversi tipi di approcci e business models immobiliari.
Ti mostrerò anche quale di questi è senza dubbio il migliore in termini di ritorni.
Vedrai che, una volta terminata, avrai una visione molto più ampia e limpida sugli investimenti immobiliari.
Sarà come indossare un paio di occhiali che ti faranno vedere dettagli e sfumature prima invisibili.
Dunque cominciamo.
Esistono principalmente cinque approcci o “modelli di business” legati all’immobiliare.
- Developer e sviluppatori.
- Questi sono acquisitori di aree o fabbricati dismessi. Operando su diverse facce, creano un prodotto nuovo da vendere al mercato.
- Property company.
- Investitori in immobili esistenti. Il fine è trarre da questi un reddito da locazione.
- Property management.
- Questo è un modello di business misto. Le revenues sono generate sia dalle operazioni sia dai servizi della società.
- Service providers.
- Erogatori di servizi sul mercato immobiliare. Per esempio, servizi di intermediazione, di due diligence o di property building management.
- Fondi immobiliari.
- Il primo compito di questi soggetti è la raccolta del capitale di terzi. Una volta fatto ciò, sviluppano un piano di investimenti con il budget collezionato.
Questi sono i cinque principali “modelli di business immobiliari”.
Vado dritto al punto, il migliore è senza ombra di dubbio il primo.
Ovvero, quello dei developers (sviluppatori in italiano)…
Perché è l’approccio con l’IRR (tasso di rendimento interno) più alto.
Il motivo?
È sicuramente un’attività più rischiosa rispetto alle altre.
E anche qui potrei essere frainteso.
Non sto dicendo che dobbiamo sempre cercare il rischio…
Intendo che il nostro guadagno è proporzionale al rischio preso inizialmente.
E questo è inoppinabile.
Ne ho parlato meglio in questo post.
Nello stesso post ho anche parlato di “hacks” per craccare la percentuale del rischio di un’operazione.
Quindi, se non lo hai ancora fatto, dacci un’occhiata dopo aver letto questo articolo.
Torniamo a noi.
Perché l’attività del developer è più rischiosa?
Molto semplice:
Comprare un’area, rigenerarla da zero, e poi vendere il nostro operato è nettamente più complesso del semplice “flipping” (trading di immobili) o del mettere a reddito un appartamento.
Ma a noi piace la complessità.
È il modo migliore per staccarsi dalla massa e ottenere quei risultati “top 1%” di cui ti ho parlato prima.
Ed è sempre possibile manipolare la percentuale di rischio.
Ti spiegherò come farlo fra poche righe.
Prima, è necessario definire l’approccio corretto.
Per prima cosa, un developer deve scegliere la tipologia di area in cui operare.
Ce ne sono principalmente due:
Aree mai sviluppate in precedenza o aree già oggetto di sviluppo.
Un esempio di queste ultime possono essere le zone industriali nelle zone periferiche.
Una volta scelta l’area operativa, si avvia il processo di sviluppo.
Questo prende forma attraverso quattro fasi di analisi.
Prima fase - L’ideazione del progetto
In questa fase, si mettono a tavolino idee sull’operazione.
L’importanza di questa fase varia dalla location dell’area e delle dimensioni di questa.
Seconda fase - Analisi dei vincoli
Una volta stesi i progetti, dobbiamo tener conto di tutti i vincoli che gravano sulla unità immobiliare.
Terza fase - Analisi di mercato
Principalmente analizziamo il nostro target per due motivi.
Innanzitutto per capire se ci sono insoddisfazioni di vario genere in ciò che stanno cercando.
(Per esempio sulla necessità di grandi spazi)
In seconda analisi, è sempre importante avere chiaro un “avatar” completo di chi abiterà in tale unità immobiliare.
Così facendo, avremo informazioni preziose che contribuiranno alla stesura di un business plan solido.
Quarta fase - Analisi finanziaria
Dobbiamo capire se l’operazione ha le potenzialità di essere profittevole e se è finanziabile dal sistema creditizio.
Una volta spuntata questa checklist, siamo pronti ad operare.
La fase operativa è molto delicata.
È la fase in cui intrecciamo i nostri obiettivi con le esigenze del target.
È l’attività urbanistica volta a ottenere dalla Pubblica Amministrazione la modifica della destinazione d’uso del bene…
E possibilmente un aumento della capacità edificatoria.
Quando abbiamo ottenuto il permesso, inizia la parte “industriale”.
Ovvero la fase della trasformazione immobiliare.
Chiaramente anche questa è composta da più fasi.
Innanzitutto, bisogna cercare i fornitori e negoziare con questi.
È opportuno affidarsi a operatori esterni, poiché più specializzati.
Per esempio, possiamo assumere:
- Imprese di costruzioni
- Direttore dei lavori
- Progettista architettonico
- Progettista degli impianti
- Progettista strutturale
- Un intermediario immobiliare
Facendo questo, portare a termine l’operazione diventa estremamente più facile.
Dopo aver costruito il sistema costruttivo della nostra operazione, si passa all'esecuzione dei lavori.
In questa fase il developer assume un ruolo manageriale.
Principalmente vanno gestiti tre fattori:
Tempo, costi e qualità.
Arriviamo adesso al punto critico del progetto…
L’attività commerciale.
In questa fase metteremo a mercato il nostro opererò finale.
È una fase critica perché fino a questo momento non abbiamo la certezza di aver terminato con successo l’operazione.
Alla fine, colui che decreterà il nostro successo o fallimento sarà il mercato stesso.
Quali sono i rischi di un developer?
Principalmente sono di carattere urbanistico, industriale e, come accennato in precedenza, l’appetibilità dell’operazione al mercato.
Possiamo polverizzare questi rischi con lo sviluppo di skills.
Principalmente skills in management, solidità finanziaria e comprensione profonda delle esigenze del target.
Per concludere, voglio anche evidenziare due errori molto comuni dei developers.
Il primo è la fretta.
È vero, quando esponiamo il nostro capitale possiamo farci prendere dalle emozioni…
Ma dobbiamo cercare di mantenere razionalità e calma.
Se abbiamo fretta, rischiamo di mettere in stress finanziario l’intero progetto.
Il secondo è indebitarsi per la riqualificazione di aree…
Senza avere chiara la destinazione d’uso.
Questo perché la pubblica amministrazione potrebbe metterci anni per approvare il nostro progetto…
Quindi una leva finanziaria importante potrebbe far vendere l’area al developer per rientrare al finanziamento.
Spero che questo articolo sia stato utile per tutti coloro interessati al mondo degli investimenti immobiliari.
Se sei intenzionato ad investire in immobili, potrebbero interessarti i progetti di rigenerazione urbana a cui CapitalHome sta lavorando da diversi mesi ormai. (Tra cui quello citato sopra)
Se vuoi anche tu vuoi diventare developer, la strada migliore è farti prendere per mano da chi tratta investimenti immobiliari con esperienza pluriennale.
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A presto!
Mi sono formato con i migliori investitori immobiliari presenti nel mercato, arrivando a fondare la mia prima società di investimenti immobiliari, Capital Home SRL, con la quale gestiamo operazioni immobiliari di prestigio.