I 6 aspetti da considerare quando ci si approccia ad un progetto di Sviluppo Immobiliare

Chiunque sia nel mondo degli investimenti lo sa.

Gli immobili sono senza dubbio il settore migliore per accrescere il nostro patrimonio.

Mentre in tanti (soprattutto neofiti) si focalizzano su tutti i nuovi ‘metodi di investimento’...

Sulla ‘nuova amazon’ che farà il 300% nei prossimi due anni…

Sulla cryptovaluta che li renderà ricchi in pochi mesi…

Sulla prossima decisione politica che influenzerà l’andamento dei mercati e del forex…

C’è chi invece si affida alle strade sicure.

I veri investitori si affidano all’investimento che, dopo millenni, è ancora in grado non solo di donare stabilità al proprio patrimonio…

Ma anche rafforzarlo con pochi e semplici accorgimenti.

Non è infatti un caso che oltre 470 dei 500 uomini più ricchi al mondo secondo Forbes, abbiano distribuito gran parte della loro fortuna in immobili.

I motivi?

Principalmente sono due.

Innanzitutto, quando compriamo una casa, che sia un investimento di breve o lungo periodo, abbiamo un reale asset tangibile, un bene fisico.

Questo è importante perché, storicamente, i valori degli immobili sono poco volatili. 

È molto raro vedere un -10% mensile (o annuale) nel settore immobiliare.

(a differenza di azioni ed obbligazioni, per non parlare delle tante discusse cryptovalute…)

Il secondo motivo è il controllo.

Quando vogliamo ottenere un ritorno da un investimento immobiliare possiamo decidere di manipolare l’output, semplicemente dando un input che sia il più in linea con quest’ultimo.

E, pur quanto possa sembrare assurdo, possiamo ottenere ritorni simili - se non superiori - al mercato azionario (con un rischio però inferiore)…

….semplicemente eseguendo le giuste mosse.

Infatti, in un'importante ricerca effettuata nel 2017, il Cresme ha evidenziato che semplicemente ristrutturando un immobile, il valore di questo aumenti mediamente del 29%.

E parliamo della media.

Ciò significa che, se si ha chiarezza sulle poche ma importanti azioni da fare in chiave ristrutturazione, possiamo avere un ritorno anche più sostanzioso.

Questo, ad esempio, non è possibile con altri investimenti, poiché strettamente legati ed influenzati da avvenimenti macroeconomici su cui noi non abbiamo alcun controllo.

Tuttavia, non è oro tutto ciò che luccica.

Per quanto sia a basso rischio, l’investimento immobiliare può far cadere in trappola neofiti ed esperti, se non si ha chiarezza sui giusti passi da fare.

Proprio per questo scrivo questo articolo.

Per dare una linea guida da seguire quando si vuole investire in immobili.

PASSO #1 - STUDIO DEL TARGET

Prima ancora di scegliere dove investire il nostro capitale, è importante definire le persone a cui andremo a vendere le case successivamente.

Non esiste una categoria predefinita, possiamo vendere a chiunque.

Noi di Capitalhome abbiamo tuttavia un target su cui ci focalizziamo con maggior frequenza:

Quello medio-alto.

E, per quanto possa sembrare strano, il motivo non è solo legato al ROI.

I clienti alto-spendenti, infatti, sanno apprezzare molto di più il lavoro e, paradossalmente, si lamentano molto meno, nonostante la spesa sia superiore.

Detto questo, ci sono altri aspetti del target da tenere in considerazione.

Su tutti, le nuove abitudini ed esigenze abitative.

Con il Covid la vita di ciascuno di noi è cambiata, di conseguenza quando vogliamo investire in immobili dobbiamo tenerlo a mente.

Per i prossimi anni le case con più appeal saranno sicuramente quelle con i maggiori spazi e possibilmente giardini.

Anche per questo preferiamo rivolgerci ad un target medio alto.

È infatti più disposto economicamente a permettersi appartamenti di grandi dimensioni.

PASSO #2 - STUDIO DELLA ZONA

Una volta individuato il target, è necessario ispezionare il quartiere dove questo andrà a vivere.

È coerente con le aspettative dei nostri clienti?

Ci sono altri progetti in corso d’opera che lo porteranno a rivalutarsi?

Com’è servito dal punto di vista dei servizi?

Com’è abitato?

Sono tutte domande a cui dobbiamo rispondere con estrema precisione.

Una volta spuntata questa checklist, possiamo capire se la zona può attirare i compratori a cui aspiriamo.

In caso affermativo, passiamo alla prossima fase, ovvero…

PASSO #3 - STUDIO DELL’IMMOBILE 

Quando si rigenera un’immobile, teniamo in considerazione due aspetti:

Lo stato attuale, ovvero le condizioni generali della struttura e del distributivo, e le potenzialità legate ad un potenziale investimento.

Dobbiamo anche domandarci se è possibile aumentarne il volume o se si può effettuare un parcheggio interrato.

In questo modo possiamo iniziare ad avere più trasparenza sulla convenienza e opportunità legate al potenziale investimento.

Se anche attraverso l’ispezione dell’immobile abbiamo avuto riscontri positivi, iniziamo ad entrare nel nocciolo della questione.

PASSO #4 - IL PROGETTO

Si iniziano a mettere sul tavolo idee riguardanti il progetto di ristrutturazione.

Per agevolare il tutto ci serviamo del primo step…

…ovvero dell’analisi del target.

Partiremo dunque dalle aspettative e nuove esigenze abitative dei nostri futuri clienti.

Avendo una chiara idea di queste, possiamo stendere un progetto su misura che sia il più in linea con le loro aspirazioni di casa perfetta.

Successivamente, arriviamo alla computazione delle lavorazioni necessarie e iniziamo a stimare la durata temporale della ristrutturazione.

PASSO #5 - IL CONTO ECONOMICO

Di questo aspetto ne abbiamo già parlato approfonditamente in un post su Facebook.

(se non lo hai letto, puoi trovarlo qui).

In ogni caso, questo si compila considerando di tutte le variabili del caso.

Per esempio, dei tempi di ristrutturazione, del piano marketing e dello studio dei flussi di cassa.

Successivamente si definisce l’ideale prezzo di acquisto e quello di rivendita.

Questi vanno stimati con estrema precisione e accuratezza.

Per questo si tratta di uno degli ultimi step.

Solo dopo aver fatto i ‘compiti a casa’  possiamo ideare un prezzo ideale.

Parliamo di una chiara idea sul target, sul progetto, su tutti i potenziali costi e sulle tempistiche.

Sono forse le parti più noiose…

Ma anche quelle da cui raccoglieremo più frutti.

Solo lavorando a 360 gradi su questi aspetti possiamo far crollare i rischi correlati all’investimento.

Quando abbiamo definito i prezzi di acquisto e rivendita, arriviamo al sesto ed ultimo step.

PASSO #6 - PROPOSTA DI ACQUISTO

A questo punto siamo finalmente in grado di presentare una proposta di acquisto.

Qui il conto economico gioca un ruolo fondamentale.

Avendo definito i nostri ideali prezzi di acquisto e rivendita, sappiamo quali sono i confini economici che vanno rispettati.

Se il proprietario della struttura richiede una cifra congrua alle nostre stime di partenza, possiamo fare il passo in avanti e dare vita al nostro progetto.

Speriamo che questo articolo sia stato utile per tutti coloro interessati al mondo degli investimenti immobiliari.

Se sei intenzionato ad investire in immobili, potrebbe interessarti il progetto di rigenerazione urbana a cui CapitalHome sta lavorando da diversi mesi ormai.

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